本网讯 11月3日，2009西安加快城市综合体开发建设调研座谈会在西安市委会议室召开，来自西安市政策研究室的相关领导与房地产企业老总、新浪房产等媒体代表汇聚一堂。中登集团副总裁张河也应邀参加此次会议并发表讲话。

 

（中登集团副总裁张河）

 

       主持人：下面有请中登集团的张总发言。

   张河：今天能跟国内几个很大的开发商，香江国际、大连万达、首创，有两家和我们离的很近，我们在他们旁边也有一个项目，实际上就跟他们是一墙之隔。所以刚才听了几位老总的想法和建议，对我们有很大的启发。我们是一个小企业，谈到综合体对我们来讲感觉挺新鲜的，但是今天这个会我们又感觉到，跟我们现在在开发当中遇到的一些问题不谋而合，我们不敢说我们现在做的项目就是综合体，但是好多事情跟综合体都有关系。刚才他们也谈到了综合体，谈到更高一个层次的综合体，王总也谈了一个要面积大，另外功能要齐全，服务对象比较高。其实城市综合体在历史上很早就有了，现在大连万达开发的项目我们在西安都去看过，把原来的业态发生了一些变化，跟现在的市场、现在的经济形势有新的配套。除此之外，还有刚才说到的商业综合体，在我们目前的城市当中其实未必把一个项目叫商业综合体，或者叫城市综合体，其实我们城市本身很多部分就是城市综合体，它是由不同的项目组成的综合体，不同的项目组成的综合体不见得是一个开发商做的，它可能有不同的开发商在开发，最后形成一个综合体。现在西安比较典型的地方，高新区、科技路，科技路和高新路的十字，那一块现在已经形成了一个比较典型的综合体，那儿有海荣广场、信息大厦、电信大厦，周边的金鹰国际，还有餐饮、旁边的住宅、高档办公楼，但是这些项目并不是一个开发商盖的，它是在不同的阶段逐步开发，最后慢慢的形成了这一块的商业综合体的功能。所以我们也在想，如果说每一个商业综合体都要达到一定体量，现在我觉得在西安市恐怕还是缺少这种条件，实际上我们现在目前的城市发展当中，刚才前面几位老总谈到的瓶颈，比如说北京，如果把北京的很多商业综合体放到在交通上、在基础设施使用上都产生了瓶颈，因为大家都在争夺城市配套，按道理来说，这种综合体我倒觉得它应该像城市外围小的城市配套的结构，比如我远离城市，远离城市小的区域应该有城市综合体的功能，因为它远离了城市，它必然就要有各种各样的配套。比方说我们西安，现在如果说在?哄钡厍?，甚至在泾渭区搞一个城市综合体，这个城市综合体未必是一家公司开发的，但是它具备了城市综合体的功能，比如在这个区域内有好的写字楼、商业、好的住宅、学校和医院，这个配套它就相当一个城市综合体，但是这种城市综合体要跟城市挂钩，它不能跟城市脱离了。北京就可以在比较好的交通沿线来开发城市综合体，这个就可以避开城市本身的交通问题，你说在西安城圈里头，大连万达开发的商业综合体，因为它是给城里的居民使用，不存在交通问题，本身使用的市民他就是在周边居住的，这个不存在问题。但是如果你要搞一个大规模商业综合体，又想远离城市，因为你在城里头根本找不到这样大的地方，不要说100亩地，50亩地你都找不到，要想拿到那么大体量的地块。我们这次在?哄备愕恼飧鱿钅浚?我们做的这个项目目前只拿了60亩地，后面还有200亩地配套，我们是两栋超高层的写字楼，西安市在那儿搞了金融商业区，考虑到以后的银行系统、证券系统的单位，给他们提供一个办公综合体，里面包含了高档的写字楼、商业配套的酒店，还有一些简单的商业，我们都对那个区域短期的有一些配套跟不上，我们就很担心。其实我们现在关心的给人感觉不是很现代化，这个综合体里面所有的员工都在那里工作、生活，目前我们做不到，配套不了，尽管你把写字楼盖的很高，但是周围的人不一定在那买到高档住宅。目前我们在北郊做的城中村改造，一个在凤城三、四路中间，一个是在凤城九路，这两个项目的改造，我觉得政府对城市综合体规划上应该早做准备。因为我们在北城已经呆了十几年，北城现在在发展过程当中也走了很多弯路，最早期经济开发区是作为一个工业开发区定位的，所以当时大部分的土地是以工业性质来规划的，随着后来城市发展，慢慢的有些居住的需要、有些商业的需要，特别是现在城市北迁以后有了行政中心的需要，它原来的工业规划就落后了，一个是它没有足够的住宅区域、没有足够的土地使用，经过这几年稍微在规划上做一些变化，又规划出来一些住宅用地，但是给住宅用地的配套它倒没有了。基本的城市配套就是组成一个城市综合体、一个必备的东西。我们有没有哪一家开发商能把自己的城市综合体运作搞到医院？医院是特别专业的配套。高新区为什么最近感觉特别好，现在让人感觉它那块就有城市综合体的配套，它的配套是逐渐构成的，现在医院有了、学校有了，而且学校有好几所，从小学到中学。北郊这种地方的开发，作为政府来讲就应该早一点从城市综合体角度去考虑，这其实不是我们开发商考虑的事情，等我们考虑了就晚了，我们一考虑就需要改变规划。对城市来讲，这是不利的，一个城市如果大面积的开发住宅，但是配套做不上去，那么这个地方买菜没有地方，一些最基本的生活配套没有，人住在这个地方非常不舒服。但是为什么没有呢？因为你城市规划没有考虑做这个，开发商不可能在住宅区里面盖医院、学校。我们正是考虑到城市整体的需要，我们在临街的地方盖一些小规模的商铺，但是我们现在给规划部门提出来我们要盖相对来讲大一点的商业配套，我们不敢叫综合体，但是也都能够引进超市，因为我们现在跟超市沟通，超市如果说在这个地方设立超市，我最起码要3万平方米的营业面积，这样可以把他们的合伙的商业业态都带来。

这次我们凤城九路对面就是市政府的家属院，对面是白桦林居，光在我们那个区域内，旁边还有绿地，这个区域范围内我们大概测算了一下就上10万户，这么大居民居住区在配套上做不到，一个所谓的城市综合体，要不然就是一次批500亩地，让一个人去做，但是那得有一个过程。还有一个就是我把一个区域作为城市综合体，我规划的时候作为城市综合体规划的，但是我把一个项目承包出去，就是一个地块分别卖给开发商，这样开发的速度快，另外在城市的规划上考虑到这部分有住宅、这部分有商业配套、这部分有住宅，在商业规划的时候统筹考虑，等开发商想起来做的时候，一是发生冲突，要不然变更的时候很困难，你本来是住宅，变成商业，或者其他的业态也很困难。从政府考虑，政府应该有一个主导，就是我准备在城市的发展中设几个城市综合体，我觉得这个是政府的，你完全可以考虑500亩也好、1000亩也好，甚至更大都可以。小的对我们开发商来讲，我们希望政府对于现在已经在开发过程当中想到为城市做一些更多的配套，使居民的生活更加便利的开发内容，政府在政策上应该给予支持。我举个简单的例子，实际上你说我们这一段时间有很多城中村，你说城中村是不是城市综合体，我觉得它是很典型的城市综合体，它里面虽然很低档，但是吃喝拉撒睡都有，你进一个村子里面什么都有，诊所、参观、住房都有，连民办学校都有，这个小城，就是这个村子，它就是一个典型的城市综合体，只不过它是一个比较档次低的城市综合体。我们在城中村改造当中，随着改造来提升城市综合体，我们不能说一改就完了，这样一改掉之后，原来城市的功能就没有了。北京一下拆了十几的村子，当下就出现了很多在村子里居住的人没地方住，因为它的父母原来在村子里住，现在村子一拆就在很远的地方住了，学生也没办法上学了。到住宅区来住的人，反倒没有原来生活那么方便。我们在凤城五、六路开发的项目已经完工了，我们是04年开发的，现在全部完工了，当时开发那个项目，尽管我们已经考虑到城市的综合配套，我们当时在西安也算是第一家，我们那盖了两个星级厕所，是给政府盖的，在我们土地上盖的，另外还盖了公共停车场，也是在我们土地上盖的，这个配套在现在我们的小区投运以后特别受欢迎，一是满足了周边人的公共设施需求，二是小区的人也很乐意。停车场也是这样，我们在后面有一个公共停车场，公共停车场除了有地下车库，我们有两层的地下车库，但是我们还提供了一个公共的停车场，这次在城市改造过程当中，这个公共停车场就派上用场了，因为公交车的调度站找不到地方，在马路旁边停满了，找不到地方，最后看到我们这边有一个公共停车场，市政就把调度站放到那了，再加上我们星级厕所上面还有一层房子，也可以作为调度室。这些小配套看似非常小，谈不上大的城市综合体作用，但是其实它所起到的作用都是城市里头一个小的要素，但是很遗憾我们这个项目没有卖菜的地方，因为在我们临路的地方不让我们盖小的商铺，我们那边有盖大的商铺，底下有洗车的，换轮胎的，上面二层是酒店，三层是茶秀，那边一到晚上也不黑灯瞎火，一下感觉城市的景象就出来了。但是还缺乏城市的一些基本配套，有人说我搬到你这来连买菜的地方都没有。这次我们在凤城九路的项目上，专门在地面一层弄了1500平方米的菜市场，规划局非常高兴，说我不但同意你盖这个，每平米还给你奖励，你一定要给修菜市场。在我们这个商业里面搞一个室内的蔬菜市场，除了有超市外，还有很多需求，买一般的蔬菜这样的配套。对于一个小区域的改造，就要考虑到小区域里居民的需求，因为我们现在对于那种理想化、大的城市综合体、一个独立的远离城市的综合体，目前还看不到。我们现在所面临的是真正城市里头，从城中村改造成新的居民区，这种改造我们在规划的时候应该考虑到，比如我们拆了三个村子，在这个地方一定要配套的综合业态商业和各方面的服务，一定要在这区域内设这样的点，使这个区域内将来成为一个小的城市综合体，使居民住在这感受到这个地方什么东西都有。

说到这儿，我觉得对于市政府，我们想提几点想法。这次在北郊做城中村改造的项目，对我们来讲是第一次做，跟村民打交道不容易，是很麻烦的事情，从开发的角度来讲，我们又想把这个区域做得不是纯粹的住宅，这里面还牵扯到一个问题，城中村改造给农民返还一部分生存的面积，农民把地给你，他将来的生活要靠给的商用面积维持生活，正好要把这种东西集中的统一考虑。比如周边的七八个村子，每个人手里都有商业面积，如果把这些面积集中起来，几万村民加一起就是几十万平方米，统一起来规划一个地方盖城市综合体，让这些村民能入股，成立自己的股份，或者让村民组成大的经济体，我觉得既解决了村民活命的面积，又把综合体统一起来，我现在实际上是以小项目来做。比如我们现在改造的渔家庄，我们现在只是考虑到在项目上临街盖一些小商户，如果把这些面积集中起来盖一个综合体，把这个面积给农民，我觉得对于开发商来说是一件好事，对城中村改造上来说也是一件好事。

说这么多，既考虑到我们开发上面的想法，另外也说了对政府的建议，不对的地方请大家批评指正。谢谢。