随着央行联合银监会在9月27日晚发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，在市场上传言多时、对房贷市场进行直接宏观调控的新政终于出台。那么，新政出台的背景如何？主要内容有哪些？能否让牛劲十足的楼市放缓上行的脚步？商业银行能否在风险控制和业务增长之间寻找到一个平衡点？这一板子拍下来，疼的绝不仅仅是购房者。房贷新政，意在"敲山震虎"，旨在稳定房价

　　二套房利率升30％

　　从《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》）下发的次日，即9月28日开始，各家商业银行负责房贷业务的工作人员的手机，就成了名副其实的"热线电话"。"从9月28日早上开始，我的电话响个不停。"某股份制商业银行负责房贷业务的人士告诉记者，还好碰上"十一"黄　金周放假，不然的话，电话都要被"打爆"了。

　　某商业银行房贷业务部门人士接受记者采访时表示，以前沪上市民购买第二套住房时，银行一般还可以根据客户的具体情况，最多能为其提供8.5折的优惠利率。"但现在不但不可以享受，而且还要上浮，因此，利息要多付很多。"

　　该人士为记者算了一笔账，如果某市民等额本息贷款50万元，期限20年。现在5年期以上贷款年利率为7.83％，由于以前第一套或者第二套住房享受8.5折的优惠利率即6.6555％，每个月需要归还贷款3773.78元，20年本息合计90.57万元。现在如果再购买第二套住房，利率上浮10％，即8.613％，每个月需要归还贷款4374.94元，20年本息合计104.99万元。新政出台后，第二套房需要多还14.42万元利息。"房贷新政的实施，相当于央行按每次27个基点的加息力度，加息了7.5次，利率提升力度非常明显。第二套房购买者将因此导致年利息支出提高30％左右。"该人士也惊讶于监管层的调控力度。

　　"随着新政策出台，我更关心的是各家商业银行的实施细则。"市民金先生告诉记者，虽然新政对房贷有了新的规定，但还是有不少留给各家商业银行发挥的空间。记者从建行上海市分行东方路支行获知，从9月28日开始，该支行对第二套房的贷款借款人，已经开始执行"首付比例不低于4成，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍"的新政策。但对于第二套以上住房的贷款如何发放，该支行还在等待上级部门下发具体的实施细则。

　　记者仔细阅读《通知》后发现，各家商业银行制订的实施细则，将直接影响到新政对于房地产市场的调控程度。《通知》中只规定了第二套（含）以上住房的贷款成数和利率的最低标准，对于第二套（含）以上住房贷款利率的具体提高幅度，却由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

　　另外，房贷新政主要针对对象是第二套房，可是对第二套房的界定却并不明确。《通知》中"第二套（含）以上住房"，是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房，但是在一个家庭中，如果妻子已有购房贷款，那么，这个家庭再次购房时，由丈夫申请房贷，如此算不算第二套房呢？有市场人士表示，虽然监管层在《通知》中要求"商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库，对借款人信用状况予以查询。贷款申请批准后，再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对'首套自住房'和'第二套（含）以上住房'的认定"，但是，实际执行中会出现很多情况，单靠征信系统是无法完全解决问题的。"所以，各家商业银行制订的实施细则就变得很关键。"深圳发展银行上海分行零售业务相关负责人告诉记者，诸如上述的疑问都属于各家商业银行正在制订的实施细则的范畴，"正因为所涉及的问题很复杂，所以，商业银行在制订细则时都很慎重。"

　　当昨日记者再次向深发展上海分行询问实施细则时，得到的答复是，"有收到总行下发的一份文件，但对于二套房的界定依然跟《通知》一致。"

　　房贷风险日益显现

　　在监管层解释《通知》出台的背景时，明确提到了"防范房地产信贷风险"。作为国内最大的个人住房贷款银行，建设银行研究部日前发布了《美国次级抵押贷款危机研究报告》（以下简称《报告》），《报告》指出，虽然我国没有典型次级住房抵押贷款市场，但我国住房贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期。有数据显示，工商银行、中国银行、建设银行三大行房地产贷款中的个人住房贷款，由2005年末的10127.23亿元上升至2006年底的11760.66亿元；个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿元，上升到2006年末的192.41亿元。

　　有市场人士指出，我国住房贷款中存在的虚假按揭以及把关不严，使得一些不符合条件的借款人得到贷款，这也正是我国的房贷风险所在。某国有商业银行上海分行法律部人士告诉记者，近几年，各家国有商业银行都在遭遇个人房贷违约行为。而最尴尬的就是，即使法院判了违约者败诉，但最后也不一定能执行到位。该人士指出，"拖欠银行贷款，非但会直接导致银行不良贷款比例上升，而且最终损害的还是普通老百姓的利益。因为银行会就此严控贷款，更多购房者将得不到贷款。"

　　此外，应该看到的是，在流动性过剩和经济增长趋于过热的背景下，我国宏观经济政策正不断紧缩，利率处于上升通道，多次加息的累积效应，正使得房贷者的还款压力不断加重。此前就有银行业研究人士表示，即使现在房贷首付比例提高到四成，对整体的风险控制来说，意义也是有限的。"因为房贷如果出问题，也是存量房贷问题最多。"据了解，在此之前，不少银行都将个人房贷业务当作优质资产，所以，审批都比较松。信用记录良好的房贷申请人，一般都能得到8.5折的优惠利率，"在一定范围内会存在虚假个贷、低资信个贷。这些贷款客户可能随着贷款成本的不断上升，逐步暴露其偿还风险。"该研究人士表示，根据国际经验，个人住房贷款的风险暴露期通常为3－8年，"按照我国的实际情况，就更要求银行放贷时，对个人信用有清晰的把握。"

　　记者在采访中了解到，在目前庞大的购房需求中，不仅包含自住房需求，也夹杂着大量投资（投机）型需求。而房价的持续走高，既有住房市场供求不平衡的因素，也有流动性过剩背景下的住房投资需求高涨的影响。这意味着我国房地产市场存在着内在不稳定性，一旦部分购房人的还贷能力出现问题，极有可能发生连锁反应，诱发大量投机性抛盘，使得房价在大涨之后发生大跌。"现在还没有到违约的高峰期，因为房价在涨，容易转手，贷款自己还不起，就可以把房子卖掉。但房价如果不涨，就会凸显房贷风险；房价下跌的话，房贷违约很快就会进入高峰期。"中国社科院工业经济所投资与市场室主任曹建海表示了自己的担忧，"一个是房价下降因素，另一个是加息因素，一般就是这两个因素将加大房贷风险。此外，银行在前期没有控制好信贷风险，存量房贷潜藏的虚假证明也将加剧房贷风险。"

　　新政旨在稳定房价

　　新政的出台，除了防范房贷风险，市民更关心的是其对房价的影响，房价的下一步走势将如何。综合记者采访所得出的结论是，房价不会出现大幅波动。复旦大学房地产研究中心尹伯成教授表示，"新政的目的在于平稳房价。"他指出，在美国次贷危机的背景下，监管层要向市场彰示其动用信贷手段调控楼市，防范风险的坚定决心。

　　"在稳定房价这个大前提下，商业银行提高首付比例，更多的是对购房者心理上产生了影响。"联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋指出，这样的政策对普通人几乎没有什么影响，买不起的还是买不起，"影响最大的就是那些纯粹的投资（投机）客。"他表示，"比如可以买3套房子的钱，现在只能买2套了，因为房贷首付提高了。新政使得投资（投机）者的信心受到了很大的打击，让这些人深刻感受到政府坚决打击房地产市场投机行为，挤压房地产泡沫的决心。"杨少锋认为，从连锁反应来看，第二套房子提高首付比例，整个市场不少买主都会受到影响。"按照之前掌握的数据，首付比例提高10％，需求在短期之内降20％。"他指出，"提高首付比例绝对是比加息更有效的控制房价的手段，应该会在市场上起到立竿见影的作用，会抑制房价过快上涨。"中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇也指出，"从个人购房需求的环节来看，主要有两个因素组成，一个就是有自住房需求的市民，另一个就是具有投机性的投资者。"他表示，从这两方面来看，需求量都比较大，特别是个人自住房需求这个方面，"在这种总需求的支撑下，我们看不出未来房价有出现暴跌的可能。"

　　国泰君安在研究报告中指出，根据新政内容，第一套住房没有贷款的第二套住房贷款，等同于第一套住房贷款待遇；如果第一套住房贷款本息已经全部偿还，再购买第二套住房，则不受以上第二套住房贷款首付比例和贷款利率的限制。"不能低估此类住房需求的市场份额。"某国有商业银行人士向记者称，虽然第二套房贷款首付比例增加，但购房者分摊至每月的成本负担增加仍然有限。"这不会导致那些自住型购房者的需求决策发生什么变化。此前我们已就相关部门要求进行压力测试，未来的房贷市场依然看好。"

　　业内人士普遍认为，由于今年以来一部分城市的房价涨幅呈"过快"之势，政府对调控的方向比较明确，"就是要两条腿走路，市场型和保障型兼顾。"针对保障型，关键是要界定清楚保障对象，对低收入和中等收入的人群，提供相应比例的廉租房和经济适用房，确保人人有房住。而对于市场型住房，"政府不应直接参与定价，可以通过物业税或针对大户型征税等方式进行调节，并用所得税收补贴保障型住房建设，使得整个住房市场呈良性循环态势。"

　　实际上，不管房价长期发展趋势如何，房贷新政所发出的"威力"已经显现。在刚刚落下帷幕的上海"十一"假日楼市---2007上海房地产秋季展示会上，市场已经做出了反应。

　　据"十一"假日楼市主办方上海展览中心统计数据显示，今年为期4天的假日楼市，共有12万人次参加；共预销售706套商品房，其中包括一些异地楼盘，预销售金额为12亿元左右。其预售的商品房数量仅为去年同期房交会的54％，不及2005年的四分之一。

　　另据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心提供的数据显示，上海"网上房地产"在10月4日－6日有实际成交记录的3天中，分别成交437套、409套、303套商品房，合计12.81万平方米，3天的交易总量只相当于节前9月28日一天的水平。

　　"国庆期间的楼市观望气氛浓厚，原本想在旺季大展拳脚的开发商，恐怕更多的是被新政浇了'一盆冷水'。"有市场人士表示，"本次房展会成了开发商和购房者相互试探的平台。"

　　房价也是银行的"心病"

　　随着中资商业银行业务的转型，不少商业银行都对资产负债结构进行了调整，主动放弃了一些高成本、高风险的存款业务和贷款业务，但个人房贷业务一直被视为"优质蛋糕"。以房贷龙头银行建行为例，按照建行披露的2007中报数据，其个人贷款平均余额由2006年6月30日的4806亿元，增加至2007年6月30日的6337亿元。一年时间内，个人贷款平均余额增加1531亿元，增幅为31.85％。另外，据记者了解，深发展的零售贷款目前已增至522亿元，其房屋按揭贷款和房地产开发贷款占总贷款的比例为29.5％；而以房屋按揭为主的零售贷款占整个贷款的25％。此次新政的出台，虽然不少商业银行均表示，由于今年信贷额度已经用完，对第四季度的影响"无法评估"。但不少市场人士却表示，为了防止风险，商业银行不得不"挥泪斩马谡"。

　　按照"商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款"的《通知》精神，不少银行热衷的"房贷转按揭市场"将"寿终正寝"，热闹一时的"循环授信产品"也不得不"低调"起来。

　　据悉，以"循环贷"为代表的创新型产品的出现，虽然使得各银行个贷业务在存量基础上进一步增长，但其比例增长过大，也使得监管部门忧心忡忡：这些业务除了在某种程度上透支了房价未来的上涨空间外，更值得关注的是，这些从银行套取出来的资金流向潜藏着风险。其中相当一部分资金重新流入房市，成为助涨房价的推手；另一部分资金则被用来炒股。不少中小投资者的股市资金就来自其房子的抵押贷款。

　　监管层人士也指出，目前我国房地产市场价格上涨较快，存在明显的非理性因素，商业银行面临的市场风险显著增加。近年来，我国住房抵押消费贷款增长很快，但违约风险已有抬头趋势。而"房价重估追加按揭"一类的住房贷款创新业务增长很快，风险管控措施尚不完善，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增，"《通知》规定不得发放此类贷款，有利于降低信贷风险，维护房地产金融市场的健康平稳发展。"有业内人士表示。

　　新政导致的房贷收缩，意味着减少了银行优质业务的利润源头，这对商业银行来说，是难以割舍之痛。但从长远来看，还是有明显的"利好"效果。

　　郭田勇就表示，目前银行业与房地产业是一种"唇亡齿寒"的关系。"在中国间接融资模式占主导的格局下，80％左右的土地购置和房地产开发资金，直接或间接地来自银行贷款；通过贷款买房的个人，占全部购房人总数的90％。无论是从房地产市场，还是从需求和供给来看，银行都在里面起到了推波助澜的作用。如果房地产业出现问题，那么，我国银行业受到影响远比美国次级债危机厉害。"曹建海则指出，"房地产价格下跌10％，会导致整个资金链的崩溃。实际上，现在银行最害怕房价跌。"他表示，此次新政旨在稳定房价，这对银行而言将长期受益，"当然，这需要银行在风控和业务增长之间寻找一个平衡点。"

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　　工行报告称：房地产泡沫风险加大

　　中国工商银行城市金融研究所最新发布的报告指出，央行和银监会9月27日联合出台的信贷调控措施，在短期内有望遏制国内房价过快攀升的势头。但从中期来看，房地产的投资投机需求仍趋于上升，房价持续上升的势头恐难有改观，房地产投资过热和泡沫堆积的风险加大，监管层进一步实行调控的压力增大。为此，报告建议，商业银行应彻底摒弃"个人信贷一定是优质信贷"的观念，合理控制房地产贷款尤其是个人按揭贷款的投放节奏及贷款投向，并切实防范信贷资金流入股市。

　　在分析下一步房地产市场总体走向时，该报告指出，近期房地产投资投机需求可能得到有效遏制，房价过快增长的势头短期内有望得到控制，但中期内房价的上升势头难有改观。究其原因，一是地价过快增长将导致房价上涨难以避免；二是短期内部分房地产投资资金有可能逐步撤出楼市，而进入股市、基金等证券市场，并可能在推动股市走高从而加大证券市场调整风险之后，重新回流至房地产市场；三是外资投资中国楼市的趋势不改。

　　报告称，房地产贷款过快增长以及其在银行贷款中所占的比例迅速上升，给银行体系积聚了信贷风险。为此，商业银行应摒弃"个人信贷一定是优质信贷"的观念，加强自身征信系统建设，做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，确保央行关于"第二套(含)以上住房"的认定，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。

　　报告还建议，商业银行应密切关注此次房地产调控政策对于资金流向的影响，并通过加强监控管理措施，切实防范信贷资金流入股市。

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