如果中央政府真下决心，出招“稳准狠”，房地产调控一定可以达到预期效果

　　今年上半年，房价在调控中逆势大涨，引发了大量对政府房地产调控失效的指责。房地产业何去何从？在2007年年中进行形势盘点，思索未来的政策方向，实属必要。

　　调控基本无效

　　先就今年上半年房地产市场运行的特点作一简要描述：

　　一是土地供应虽有增长但依然不足，且开发减缓。上半年，全国土地购置面积扭转了自2005年以来持续下滑的局面，同比增长10%。

　　但土地开发建设不仅没有加快，反而明显减缓，完成土地开发面积同比增长7.6%，增幅比去年同期回落26.4个百分点，占同期土地购置面积比重为68.4%，占待开发土地面积比重仅40%，使得土地的有效供应严重不足。

　　二是土地购买价格和土地开发成本上涨较快。上半年，全国土地成交价格平均增幅达到28.1%。此外，全国土地购置费用同比增长28.6%，超过同期购置土地面积增幅18.6个百分点，间接说明单位土地购买价格的上涨；另外，土地开发投资同比增长18%，超过土地开发面积增幅10.4个百分点，则表明单位土地面积开发成本明显加大。

　　三是投资增速较快，住宅投资加大，投资结构有所改善，外资加快进入。上半年全国房地产开发投资同比增长28.5%，比去年同期提高4.3个百分点，增幅高于同期全社会固定资产投资增幅2.6个百分点。其中住宅开发投资同比增长30.8%，增幅比去年同期高出2.6个百分点，占房地产开发投资的70.3%，比去年同期有所提高。在住宅投资中，90平方米以下住宅投资占房地产开发投资比重为13.7%，比一季度提高2.5个百分点；经济适用住房开发投资同比增长34.4%，增幅比去年同期的6%有大幅提高。别墅、高档公寓开发投资同比增长23.1%，增幅低于同期商品住宅开发投资增幅7.7个百分点。值得注意的是，去年限外政策出台后，外资进入房地产业一度受到抑制，但今年再次大幅反弹，同比增长68.7%，其中外商直接投资同比增长98.3%，占国家实际利用外资的比重达到11.8%，超过国家实际利用外资同比增长56个百分点。

　　四是商品房供应类指标增幅回落，需求类指标增幅明显上升，供不应求矛盾加剧。上半年，商品房新开工面积同比增长18.4%，比去年同期回落3.2个百分点；商品房竣工面积同比增长11.1%，比去年同期低9.3个百分点；而商品房销售面积同比增长21.5%，增幅比去年同期提高了5个百分点；商品房销售额同比增长33.8%，增幅比去年更是提高了9.3个百分点。由此商品房销售面积与竣工面积之比达到1.88，高于去年同期1.72及今年一季度1.71水平，其中，商品住宅销售面积与竣工面积之比突破2.0达到2.08，高于去年同期的1.9，市场供不应求的矛盾进一步加剧。

　　五是住房供应结构有所调整，但90平方米以下的住宅比重仍然偏低。据40个重点城市统计数字测算，在批准预售的商品住房供应中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比和套数占比由2006年底的22.6%、32.08%分别提高到今年上半年的24.31%、38.78%。新建商品住房套均建筑面积由2005年7月的122.3平方米下降到今年6月的107.8平方米。然而，90平方米以下住宅总体比重仍然偏低。据10个重点城市的测算，在批准预售住宅中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比，杭州不足15%，北京不足20%，武汉、天津、广州、南京、上海在20%-25%之间，超过30%的有深圳、重庆、成都，其中成都最高为40%左右。

　　六是住房价格普遍上涨，一些城市房价上涨过快。据国家发改委和国家统计局近日发布的信息，6月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨7.4%，涨幅比上月提高0.8个百分点，同比、环比涨幅均创下2006年以来的新高。而且，近期房价上涨带有全国性，一线城市如北京、深圳住房价格连续多月同比涨幅在10%左右；2005年3季度以来住房价格相对稳定的长三角地区主要城市价格出现反弹，南京、宁波、杭州6月份房价同比涨幅分别为11.3%、8.6%、6.9%；二、三线城市房价也随之出现持续上升态势，石家庄、蚌埠、韶关、长沙、惠州、大理住房价格的上涨已冲到全国70个大中城市价格涨幅前10；北海市房价涨幅连续两个月位居榜首，同比增长分别达到15.1%、15.5%。

　　由于房价持续快速上涨，目前房价进入高位运行。上半年，全国商品住房销售均价为3568元/平方米，同比增长11.7%。从中房指数走势来看，2005年以来，深圳、北京、广州、天津4城市房价上涨较快，其中，深圳两年内上涨了近60%，北京上涨了近40%，广州、天津上涨了近30%。

　　未来形式不容乐观

　　根据上述运行情况，有几个需要关注的趋势性问题：

　　一是住房市场供不应求的局面在相当一段时间内将难以缓解，住房价格上涨压力依然存在。当前存在着住房的供应结构问题，然而供给总量不足的矛盾仍然是当前房地产市场面临的主要矛盾，供给不能满足需求将成为相当一段时期内我国房地产市场的基本特征。2004年以来，我国无论是土地总供给还是房屋总供给，增速都呈下降趋势，但同期城市化仍在快速进行，新增市民对住房基本需求和原有城市居民对住房改善性需求都在不断提高，再加上当前基于国民经济持续快速增长、居民收入不断提高、人民币升值预期所带来的流动性过剩问题突出，致使住房需求持续旺盛，供不应求矛盾愈演愈烈，房价上涨压力在2007年下半年以至更长的时间都将依然存在。

　　二是房地产投资、投机性需求有上升势头。目前，在人民币升值、流动性过剩的背景下，我国房地产市场的投资性、投机性也有上升的势头。从货币供应的角度看，我国经济体中货币供给远远超过了实体经济对货币的需求。

　　三是外资进入房地产投资增速较快，对宏观经济和房地产市场发展产生影响。外资进入房地产，虽然缓解了一部分房地产开发企业的资金压力，增加了部分市场的供应，但也增加了宏观经济调控与稳定房价的难度，有可能会加剧我国国际收支失衡和人民币升值预期，造成人民币基础货币投放过多，间接引起银行信贷扩张，加剧流动性过剩，加大了货币政策调控信贷规模的难度。

　　四是市场消费结构的现状与供应结构调整的目标不相协调，在商品住房市场总量不足的状况下，调整住房供应结构难度很大。调整住房供应结构缓慢的原因，除了住房建设一般需要2年左右的周期，还有一些地方对此认识不统一，中小户型普通住房土地有效供应得不到保证以外，主要原因是市场消费结构的现状与供应结构调整的目标不相协调，导致在商品住房市场总量不足的状况下，调整住房供应结构难度很大。而政府实施住房供应结构调整的目的主要基于两方面，一是国家土地资源有限，在有限的资源内解决更多人的住房问题；二是力求解决大多数普通人的住房问题。但是，在目前市场供不应求的状况下，单凭行政的手段要求需求适应供应结构的调整，很难达到目的。

　　五是由于房价的不断上涨，人们对房地产调控的有效性产生疑虑，对即将可能新出台的政策会更加关注但可能信心不足。“国八条”、“国六条”的出台，让人们看到政府解决普通百姓住房问题的决心并报以很大的期望。但是调控政策实施后，房价的普遍上涨，人们对宏观调控政策的有效性产生了疑虑。

　　打蛇要打七寸

　　什么才是能够有效达到调控目的的“稳准狠”的举措呢？很显然，当前中国房地产市场最大的问题是供需失衡进而导致价格上升不可控制。为此，必须从供需两方面同时出手，选择有力措施，平衡当前的供需并引导供需结构走向合理化。

　　土地供应“有保有压”

　　供给不能满足需求是当前房地产市场的主要矛盾。因此，要通过政府掌控的土地资源以及相应的税率等经济的和必要的行政手段来实施调控，努力增加面向广大群众的普通商品住房，平衡供求关系，为控制房价的过快上涨提供物质基础。

　　要增加住宅用地的有效供给。在国家固定资产投资和房地产投资规模已较高的情况下，必须坚持有保有压的方针，增加普通商品住房、“两限房”和经济适用房的供应，并通过住房建设规划提前公布，解决好中低收入百姓的购房预期。

　　要加强对国有土地使用权出让合同执行情况的监管，促进存量土地的实质性开发，加大对闲置土地的处置力度。当前，针对开发商“囤地”、“捂盘”、“惜售”等人为地制造“饥饿效应”的行为，政府要坚决贯彻落实土地增值税的举措，对于严重犯规者甚至可以考虑征收惩罚性的土地增值税，令开发商因此而得到的暴利性资本收益“归零”，以此激发土地和住房的有效供应。

　　要在国家固守18亿亩耕地红线的前提下，增加工业用地容积率，调整好住宅用地与工业用地结构。

　　要研究符合城镇化规律的、将城市建设用地增加和农村建设用地减少、特别是将城市住宅用地增加与农村宅基地的减少相挂钩的政策。由于农村居民人均用地一般在150-200平方米之间，大于城市建设用地人均100平方米的指标，这样的调整，既可以大大提高城市土地的供应，又能在总体上缩小建设用地的规模。建议在若干县城与县级市先行试点。


　　让农民拥有充分的土地产权

　　要启动中国土地产权的新一轮改革，将所谓的“小产权房”落实为农民（集体或个人）的产权界定明晰，具备完整地进入土地流转、产权交易市场的完整产权的房地产形态。

　　此举既可以解决土地供应不足问题，又有利于农民增收，农村面貌改变，应成为“新农村建设”的最重要的改革方向。

　　从长远来看，随着农业日益从土地密集型产业向资金和技术密集型产业转型，政府应适当放松18亿亩耕地的红线。我们必须认识到，现代农业对土地的依赖已经大为减弱，政府完全不必画地为牢。

　　我们还必须认识到，保护土地、珍惜土地不能靠限制其用途来实现，而是要确保土地是否使用在最有效率的领域和途径。

　　实施歧视性的按揭贷款政策

　　住房需求的调控有积极和消极两种。当前，房价的快速上涨就是一种信号，它将“消极”地调控需求，令许多消费性需求的购房者迫于住房单价的提高，考虑到总价支付能力不得不选择面积较小的住房。从对北京、上海、深圳、天津4城市最新的消费者调查看，过半数的消费者选择了90-100平方米的户型，其中北京达到82%，上海73%，深圳68%，天津77%，说明从价位和居住舒适性综合平衡角度考虑，消费者已从盲目的追逐大户型住房开始更偏向适中面积的户型选择。

　　除了放任价格上涨从而“消极”调控需求外，政府也可以考虑通过减少“流动性”的创造来“积极”引导需求。当前，住房的需求旺盛来自于“流动性过剩”。总结当前的“流动性过剩”，又有三个大的来源，一是外汇源源不断地流入，二是储蓄存款的搬家，三是金融杠杆作用。所谓金融杠杆的作用，在中国当前最主要的消费信贷和投资信贷。比如，通过住房按揭贷款，100万的本金可以购买300多万的住房（投资），同时，通过住房的再贷款，所购买的住房又可通过抵押获得贷款去买股票等，这使得100万实际上可以当成500万乃至更多的资金来使用，“流动性”由此倍增地创造出来，需求市场则如同火上浇油一般。政府完全可以通过消费信贷的变化主动引导住房需求的变化，进而引导供应结构的改善。一个可行的手段就是对不同户型（或金额）施以不同的金融杠杆。如规定下述两种情况将不给予按揭贷款，一是购买大户型（如120平方米以上）的住房将不再给予按揭贷款，二是购买金额超过一定标准的不给予按揭贷款。相反，对于人均住房面积低下的，对于购买90平方米以下住房的家庭不仅不提高按揭的首付比例，而且可以适当降低，并给予国家优惠的利率。如此，不仅可以从总量上减少当前的“流动性过剩”状况，而且可以从结构上引导住房需求，进而引导住房供应结构的改善。

　　从严征收土地增值税，开征物业税

　　对住房需求的“积极”调控尤其是对投资性与投机性住房需求的“积极”调控，还有一个重要办法是征收物业税。理论上讲，对付投资性需求的致命一击就是征收投资所得税，如果税收达到100%，则不会有任何投资过热，因为投资所得为零，投资也就下降为零。当前，中国投资性和投机性购房需求不断升温，最关键的不是所谓“宏观调控没有效果”云云，而是宏观调控的政策措施打蛇没有打在七寸上，如果对开发商征收100%的土地增值税，则理论上不会再有开发商“库存（囤地囤房）”投资行为的发生，如果对物业升值征收100％的税，则不会再有投资物业（房地产）的需求冲动出现。这才是针对需求过热的“稳准狠”的宏观调控举措。

　　除此之外，政府当然还可以通过取消住房预售来降低开发商的投资杠杆，通过提升利率来降低购房的有效需求。但前者可能会减少开发商的投资进而减少住房供应，后者可能会打压其他低回报行业从而伤及无辜。因此，最好的措施还是上述针对性的供需组合拳。如果再简单一点，就是三招，一是让农民拥有充分的土地产权，并且让这些土地充分地进入供应市场；二是歧视性的按揭贷款；三是严格执行土地增值税并且开征物业税。此三招针对的全是房地产市场的命门，完全可以确保市场降温，并引导需求与供应结构更加合理。

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