人的基本住房需求和拆迁带来的被动性需求必须优先满足
住房的边际需求是影响房价的关键因素
住房的供给价格受级差地租影响极大
我国正处于住房的脱困性、改善性与投资性需求同时释放的阶段突出
政府应当在调整住房的供求平衡发挥政策作用
我国目前正处在城市化进程加快期，同时也是住房供求关系偏紧时期，房价的变化成为社会关注的焦点。但住房作为不动产具有区别一般商品的独特性质，分析清其需求与供给的特点，才能把握供求平衡的关键要点。
一、住房需求的一般特征分析
住房需求的一般特征如下：
一是住房的基本需求是刚性的。住房是人类生存和发展的必需品，满足人们基本生活的住房需求是维持劳动力的简单再生产的需要，是人们维持起码尊严的需要。如果连最基本的住房需求都不能满足，社会稳定就会受到影响。因此，无力自我改善住房条件的低收入人群的住房需求和拆迁带来的住房需求是必须优先满足的需求。
二是住房需求不仅是量的需求，更是质的需求。随着居民收入和生活水平的提高，在住房面积的不断增加的基础上，人们对住房的装修、结构、布局、安全等本身质量提出越来越高的要求，对居住环境也提出休闲、购物、娱乐、运动等一系列更高的配套功能要求。这种不断追求住房质量提高的需求，导致住房在供求总量不变的情况下，价格也呈逐渐上涨趋势。从另一方面也说明住房改善是长期的过程，即使社会上不再新增人口、住房总量已经足够，对住房的需求也是永远存在的。
三是支撑住房需求的购买力与资产状况和收入预期有关。住房有效需求并不完全取决于当期收入水平，即期收入、储蓄、存量资产、未来收入共同构成实现住房需求的购买力。在住房抵押贷款制度的支持下，大约有７成购房款用的是未来的收入，有３成购房款用的是家庭历年积累的收入或资产。所以，要将购房意愿转化为现实购买力，只需要较少的当前收入。因此，不能简单地认为收入水平是住房需求量的惟一决定因素。
四是住房的边际需求对房价的影响最大。一方面，交通便利、配套完善、环境优良等宜居性好的城市或就业机会多的城市总是吸引着大量居民的进入，所以，这些城市的住房需求始终比较旺盛。各国的实事都证明，在影响房价的供求因素中，新近进入城市的住房边际消费者对房价影响是最大的。另一方面，由于住房价格受级差地租影响极大，导致在同一区域，对新旧住房的需求差别很小，价格差别也很小。
五是住房需求一般是在原住房基础上追加的增量需求。住房是资产，可以变现、可以继承。与一般消费品不同，居民对住房的新需求与原住房关联程度大。对改善性住房需求而言，新的住房需求是在原住房基础上的追加。居民通过将原住房出售或出租，只需添加比原来住房增加的那部分面积和功能的钱，就可以实现新的住房需求。如卖掉５０平方米的住房在同一区域再购买８０平方米的住房，只需增加３０平方米的资金就可以实现。
六是住房需求不仅是消费需求还可以是投资需求。住房是资产，不仅可以满足人们的居住需求，而且可以抵御通货膨胀，具有保值和增值的功能。当通胀发生时，货币资产缩水，居住成本提高，实物资产增值，导致住房购买需求增加，由于住房供给存在时滞，短期住房供给不会发生变化，因此商品住房价格上升。
二、住房供给的一般特征分析
住房供给的一般特征如下：
一是住房供给受资源条件约束大。住房建设需要土地，而一个地区可用于建设的土地面积是有限的；住房建设需要大量资金，而资金的供给受到信贷政策、资金总量、融资渠道和成本等多方面的约束；住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料，建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。
二是住房供给成本和级差地租关系大。住房价格在很大程度上不取决于建筑成本，而取决于级差地租。绝大部分土地和住房必须经过充分的反复交易，才能使级差地租的真实水平被发现。所以，在市中心地区、交通方便地区或具有独特资源环境条件的地区（如靠近海滩、公园等），土地稀缺、地价昂贵、拆迁成本巨大，住房供给的成本持续增大，导致房价不断增高。
三是住房供给的周期性明显。由于住房这种特殊商品不能生产线生产，且是非标准化生产，因此，住房供给不是均衡的供给，受建设周期影响较大，与住房需求相适应的供给总是处于滞后状态，所以，在一个时点上，总是表现出住房的供不应求或供过于求。
三、我国当前住房需求和供给的特点分析
当前我国正处于快速城镇化、消费结构升级和全面建设小康社会的发展阶段，住房需求和供给有以下特点：
一是脱困性和改善性住房需求集中释放。长期福利分房体制下，城镇人均住房标准较低。住房制度改革以来，被长期约束的住房需求得到释放，特别是历史上积累的、本应在３０－５０年内实现均衡的脱困性需求、改善性需求，集中在住房制度改革之后释放。再加上，停止福利分房后增加的新职工没有享受到单位分房的福利，他们同样存在着对住房的刚性需求，这部分人群大约占职工总数的２５％左右。
二是被动性住房需求突出。在快速城镇化的背景下，城市改造和扩张造成了大量被动迁拆需求，如２００３年全国城镇共拆迁房屋１．６１亿平方米，相当于当年商品住房竣工面积的４１．３％。特别是以大型会展或者运动会为契机带动的拆迁性需求增加更为明显，如北京的奥运会、上海的世博会等。
三是当前社会的几个显著特征深度影响住房需求。一是当前城镇整体水平正处于住房需求收入弹性住房需求和家庭收入比例较高的发展阶段。２００５年我国城镇居民家庭恩格尔系数已降为３６．７％，城镇居民消费结构升级的态势十分明显，住房需求收入弹性较大，对住房的需求快速提高。第二，家庭结构小型化趋势明显。家庭结构越小，人均住房面积的实际占有越大，因此，小家庭结构的大量出现会引起住房需求的增加。第三，婚房需求量骤增。未来１５年是我国经济社会发展的“人口红利期”，婚龄人口对于住房的刚性需求将会持续增加。第四，外来务工人员的住房需求。国家统计局农调队的调查结果显示，２００４年农村劳动力外出务工数量为１．２亿。随着大量外来务工人员的增加，相应地对住房产生需求。
四是各种需求交叉错位。在当前城镇居民收入差距不断扩大的客观背景下，不同的消费者对住房的需求也呈现分化趋势：贫困的人群需要解决最基本的住房需求，小康的家庭产生改善性的需求，富裕的家庭具有住房投资和投机的需求。另一方面，由于目前我国住房保障体系建立晚、不完善，二级市场和租赁市场发育不充分，住房投资的资本市场缺乏，这些因素导致各种需求错位，解困性需求与改善性需求、自住性需求与投资性需求、近期需求与远期需求在同一个市场上同时竞争。近几年的房价上涨也与此有关。
五是对供给结构缺乏必要的干预。在房地产市场发展初期，政府对市场主体和市场行为约束不够，造成了供给结构的不合理以及其他诸多问题。政府在土地出让上价高者得，对供给结构缺乏必要规划、金融和税收政策的干预，开发企业为了利润最大化，集中满足最富裕人群的住房需求，大户型、高档住宅占绝大比例，导致了新建住房价格的普遍上扬，新建商品住房价格的上扬迫使更多的人购买旧房，又拉动了存量住宅的价格上涨。供给结构问题成了拉动房价上涨的主要动力。
六是住房供给的市场化程度不均衡。虽然从住房市场的末端看，住房供给主体和需求主体市场化程度已经很高，但是在住房市场的前端，市场化程度并不充分，特别是土地资金等要素，政府的行政管制因素较大，其获取有待进一步市场化。另外，由于存在着大量非公开竞争方式进入房地产领域的企业，过去一直存在着土地资源滥用、价格欺诈、信用缺失等一系列市场秩序失控的问题，尽管这些问题在近年有所缓解，但并没有彻底解决。
四、住房供求平衡分析
能形成市场购买力的需求是有效需求，住房的有效需求就是指具有支付能力的需求，按照以上分析，住房的支付能力不仅仅是当期的收入，还包括过去积累的收入和资产以及未来的预期收入。没有住房支付能力或住房支付能力不足就形不成市场上的有效需求。对于不能通过市场满足需求的群体，政府应该通过保障制度满足其必要的住房需求。
从理论上讲，住房的供求平衡状态可以满足所有人的住房需求并稳定房价，但是住房供求的绝对平衡是难以达到的，由于住房供求不同于一般消费品的特点，平衡供求关系更为复杂。
建立在有支付能力的有效需求基础上的供求平衡，往往难以实现实际居住需求基础上的供求平衡，要通过政府干预实现不同收入群体在实际居住需求基础上的供求平衡。
一是低收入群体住房供求平衡。由于低收入群体的住房支付能力不足，导致以实际需求衡量的住房供求不平衡，表现为有支付能力的需求不足，因而需要政府政策的支持，帮助低收入家庭实现住房的供求平衡。
二是高收入群体住房供求平衡。由于高收入群体住房的支付能力将会大大超出其实际的居住需求，导致以实际居住需求衡量的住房供求不平衡，表现为投资需求旺盛，争夺了市场有限的住房资源供给，因而需要政府政策的介入，利用有效的税收政策，调整高收入人群过多地占有住房资源的行为。通过对低收入和高收入人群不同的政策介入，实现不同收入人群住房的供求平衡。
当前我国住房供求平衡首要应解决的问题是：住房需求中有哪些是有支付能力的真实需求却又不应优先得到满足的？哪些是不能形成市场化需求却又必须优先得到满足的？以及如何协调增量的住房需求与资源可供量之间的关系。
我们认为，在处理住房的供求关系中，应把握以下几点：
一是优先满足保障性需求。当前我国城镇居民住房条件在不同收入群体、不同地区之间很不平衡。最低收入家庭基本没有住房支付能力，中低收入和低收入家庭的住房支付能力不足，在全面建设小康社会的过程中，住房的社会公平应倍受关注，应通过政府的保障性措施，优先解决住房困难的低收入群体，对最低收入家庭“应保尽保”，促进社会的稳定和谐。
二是重点抓好供求结构性平衡。我国人口众多，人均土地和能源占有量低，而客观上城镇化快速发展和居民收入提高产生了较大的住房需求。从节约资源、能源出发，形成节水、节材、节地、节能和与环境友好的住房建设模式和消费模式，在住房供给上以小户型住房、节能环保型住房为重点。通过土地、税收、利率、首付款等手段引导市场供给结构向集约环保型住房倾斜。继续坚定不移地调整住房供应结构，实现供应结构的逐步优化，从长远来看，有利于形成住房资源配置向中低价位普通商品房倾斜的市场预期，产生发展节能省地型住宅的长期效应，逐步形成健康文明的住房消费模式。
三是处理好自住性需求和投资性需求的关系。客观上讲，由于我们正处于经济持续快速发展的历史阶段，居民收入持续增长、消费结构升级、流动性过剩等因素仍将在较长一段时间内形成未来住房需求增长的压力。面对这种局面，应在住房供给上以满足自住性住房需求为主，通过创新各种房地产投资工具，如房地产期权、房地产指数、房地产投资基金等，引导投资性需求分流到虚拟经济领域，疏导当前对实物住房的集中需求。
四是协调好新增住房资源与存量住房资源之间的关系。满足住房需求仅靠新建住房是我国资源条件难以承受的。应通过政策调节，大力发展住房的二级市场和租赁市场，不断提高现有存量资源的利用效率，通过完善多层次的市场、形成多元化的住房模式，使现有的资源得以充分利用，最终达到调节供给与需求的目的。
五是明确在实现住房供求平衡中政府和市场的关系。政府在引导住房供求关系平衡中应发挥必要的作用。首先，调控和监管房地产市场是政府的职能，使市场成为多数家庭获取住房的主要渠道，引导房地产市场的供求平衡，促进房地产市场健康发展。其次，构建多层次的住房保障体系是政府的责任。解决困难人群的住房问题是政府不可推卸的责任，要重视低收入家庭住房保障制度的建设，多渠道筹集住房保障资金，逐步提高住房保障制度的覆盖面，实现居者有其屋。
（本报告执笔：秦虹 钟廷军）
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