宏观调控从2004年开始启动，对整个房地产行业、房地产市场和企业家都产生了深远影响。是次论坛，嘉宾们深入探讨了宏观调控给整个行业所带来的变化，并换位为调控支招。

　　调控带来的变化

　　任志强：第一个改变是土地的价值，每次土地拍卖的过程，都形成了土地价格重购的过程，不管原来的价格是怎样的，都要重新开始，这是一个新的特点。北京去年地价增长了26%，房价增长了只有9.1%，相当于地价增长的一半左右，因此投资增长是下降的，北京上半年投资增长是10%，一季度土地的价格却上涨了9%。

　　第二个变化是改变了人们的销售预期，变成了长远预期和短期调控的矛盾。

　　第三个变化就是对开发商的影响，一开始调控的时候，现金流会断，所有的经济学家都说调控关闭了银行的闸门，让开发商重新开始，但是他们没有想到在价格上涨的过程中，所有开发商的现金流都没有断，反而发财了，这个跟政策的调控是相反的，本来是想控制现金流使房价下降，控制投资增长，结果将所有人都救活了。例如一些别墅区本来卖得不是很好，一限制户型和面积后，这些开发商发财了，而且活得更好，越是有存量的越是挣钱，反而是前面卖得很火爆的别墅却没有挣到钱。

　　鄂俊宇：在行业环境的约束下，选择什么样的发展战略和商业模式是否跟自身的战略模式相匹配，这也是每个企业面临不同的选择，从战略本身来讲，房地产企业应该重新地思考，每次调控实际上给不同属性的企业带来了不同的机遇和挑战。

　　张辉：换个角度来说，现在很多开发商就会发现，尤其是品牌开发商，包括富力也是这样做的，我们以前做的产品都是以求量为主，现在很多的项目都转变了思路，希望把项目做得精，因为货少了，我们会加大品质的力度以及产品的前期投入和配套，例如园林等等，某种程度下是在保证利润率不变的情况下，进行调整。

　　如果调控没有进行的话，很多的开发商还会选择走量的做法，这样做技术操作水平相对低，越来越多的开发商会在产品的品质上考虑，会投入更多的精力到项目中，如何将产品做得更好，吸引更多的人来购买。

　　赖伟浩：调控以后，关键的是土地供应量少，成为我们的瓶颈，例如速度放慢了，导致竞争相对激烈，土地价格也不断地上涨。上个月到成都参加拍卖，基本上土地价格都翻了一倍，势必导致开发的成本上升，财务成本上升，那么房价就会上涨。

　　杨益华：调控后应该反思和认识到中国的房地产开发商是非常复杂的主体，一方面是投资商，我们真正的利润来源80%是靠投资土地和项目获取的，从这个意义来讲，房地产商是金融投资者。

　　中国的房地产企业80%的精力是花在开发管理上，很多的企业对这方面的风险却是不知道。前面我为了招聘几个投资经理面试了12个人，这些专门搞投资的人，就连现金流都不知道，内部收益率也不知道，这样的投资商在从事项目投资的过程中，就不知道风险到底有多大。

　　如果将自己作为投资商，所要考虑的问题跟开发、管理是不同的。国家宏观调控后，大大挤压了房地产行业的利润空间，这个时候很有必要重新认清楚房地产开发商是什么，是投资商还是开发商，否则就没有活路。

　　杨晓辉：这两年来，什么对开发商影响最大？我认为不是政策，我认为是中国的经济形势迅速发展导致房地产业的变化。中国的经济保持非常蓬勃的势头向前冲，人民币升值的压力是非常大，外国的资金不断地涌入，先行的开发商面临着纷纷上市，在土地的市场上，竞争日趋激烈，土地的拍卖价格现在已经是疯狂的，对于一般的开发商影响是比较大的。

　　巴曙松：最近几年有一个政策周期，一般来说，是在“两会”前后，因为各个方面的因素导致房价上涨，接下来在两会之后的二、三个月后政策就不断的出台，对市场就会产生很大的影响。到了年终之后市场的冲击比较大，政策的调整就会减弱。目前来讲，这种情况还在重演，本轮股市调控后，大家比较看好的行业还是房地产行业，特别是土地储备比较多的企业，在本轮调控后最大的收益者还是房地产业。每次参加高峰论坛，可以感觉到我们的地产商似乎也适应了调控的周期，今年大家的心态要比前几年平和得多，我认为以前大家的心态是存在恐慌感的，经过这几年大家对资本市场有了一些想法，对政策的调控也有了适应。比较国内的房地产市场，我们可以借鉴香港的情况，现在的情况就像香港一样，土地控制得很严格。香港是土地资源贫乏的地区，实际上这是误区，已经开发的土地只占香港土地总量的20%-30%。现在大家意识到土地增值带来了巨大的收益，所以大家都变成了房地产商，这也是明显的趋势，包括已经上市的，项目资金不紧张的就不断地拿地，到包括准备上市的也不断地拿地，这说明从单一的房地产的开发转向单一的综合性的房地产开发商，这就是目前新的趋势。

　　吴振绵：前一天我看了一篇文章是郎咸平开口说中国的房地产，提到了很多的观点，例如提到了香港房地产四大天王开发公司的现状，又举了国内的一些例子，对于我们是很有启发的，例如四大天王的平均负债率不超过30%，国内的开发商有的是20%-30%，但是很多都是超过100%、200%、300%的都有，所以碰到风吹草动的时候，是否可以抵御风险。现在香港房地产四大天王公司的现金流保持在5%左右，现在国内很多的公司现金流都无法达到1%。

　　为什么调控目标与其初衷相悖？

　　任志强：我们就懂得房屋今天没有卖出去，明天就要涨价，上涨的幅度要比银行的利息还要高，这样我们就有钱赚了，所以买房的就赚了，没有买房的就亏了，这些结果都不被宏观调控所认同。

　　我个人认为，也许在宏观调控的名义下，过去有不同的做法，过去做的最主要的事情就是回收了一万多亿元人民币，通过央票和存款准备金的方式，但是没有使市场上的货币资金供给量减少，适得其反，我们虽然减少了供给，反而进一步导致了恐慌性的房屋购买行为，将来我们是否可以回到市场的产权基础，让更多的人成为土地交易的主体，甚至获得土地的收益。

　　赵晓：宏观调控到了今天，做得最重要的一件事情或者是最有价值的事情，就是到2006年，我们终于发现，实际上调来调去，就要分清楚哪些是政府做的事情，哪些是企业做的事情，政府就要建立住房保障体系，那么房地产的价格问题就不是很重要的问题。

　　吴振绵：我这么强调忧患意识，我们是不会有问题的，我们的现金流从来都是在5%以上，我们的负债率是在20%以下，在宏观调控下中国的房地产企业不可能都是暴利的，70、90政策出来后，来找我们收购的至少有20家企业，光是承德就有10家企业来找我们收购，这些年我们清盘了一些房地产企业，说明房地产不是暴利的，也不是亏损的。我们刚在辽宁收购了一家企业，投资了1.8亿元，抵押给银行1.1亿元，亏损了7000万元，银行相信我们就让我们收购了。

　　刚才任志强说，宏观调控使一些企业赚钱了，有这样的企业，我们也有这样的情况，例如北京我们有几个项目，宏观调控给停了半年，如果提前卖均价是7000元/平方米，现在卖至少是8500元/平方米。

　　李永明：前段时间，宏观调控对开发商是比较严格的，也有很多不利的言论是很不利于开发商的。因为大家认为开发商获得了暴利的理。刚才任志强说了，二手房比一手的利润还要大，真正的从房地产的链条上分析，哪一个环节获得了更大的暴利，我认为还是供应环节出了问题。

　　经济学家和地产商的建议

　　徐滇庆：最大的不确定性就是金融危机，所以刚才吴总讲，资本充足率是达标的，去年我就仔细地问了这个问题，现在中国最大的不确定性是什么，如果中国出现了高速增长中断的可能，一定是金融危机，我们的银行系统实在是太脆弱了，不良贷款非常之高，而且没有真正的解决问题，这是我们大家都必须面对的现实。

　　中国目前投机需求是否过分了，这也是我们当前需要认真去研究并且在政策上考虑的。

　　如果投机需求过剩，主要是在二手房市场上予以降温，而不是一手房的开发市场，这一点在国际的房地产业的研究报告中有大量的经验，总之，我们对房价的问题，要从两个方面来看。房价上升的总趋势是健康的、是正常的，直到现在也不认为中国的房价就是高了，有很大的合理因素在其中，但是特别要注意的是房价上升的速度，这一点必须要提高到防范金融危机的角度予以认识，这样才可以保证房地产业有可持续的发展。

　　凌克：一级土地开发都应该交给开发商做，不要认为只有政府可以做，不要总是限制我们的收益，一级土地的开发，政府规定收益只能是8%，这是不对的，因为一级土地的开发风险是很大的。美国的二级开发商在好的市道的时候，收益是20%，一级开发商的收益是100%。

　　在非常好的环境之下，也有一些不确定性，主要来自于最近的一些感受。原来，我们在北京、上海、深圳等地区拍卖土地，建造房屋、卖房屋，算每年涨价的幅度，都是在10%左右，按照这样的思想进行预算，最近不行了。北京、上海等地区的房价是以20%的思路才能拿到地，否则就拿不到土地了，所以我就有了一点感受，最近几个月又开始往省会型城市发展，例如在武汉、长沙等城市，每年都是以20%的速度上涨才能拿到土地。

　　易小迪：现在有一个想法，是不是将土地储备的政策转向企业的管理，或者在某一个区域范围内将产品做得更好、做得更精，这个层面我们要做成第一名。

　　我非常赞成土地私有化，70年的房产要变为永远的房产。

　　王世渝：房地产的价值链中70%的资金是从银行来的，因为中国的金融服务水平太差、太低了，所有大的银行要靠大量的贷款获得更多的利润，否则中国银行、中国工商银行、建设银行都无法上市，只能靠信贷维持利润，现在上市已经完成了，现在该做什么，就要改善房地产金融中的资产结构，就是从宏观上大大降低负债的比例，这不是每个企业单一的负债比例，是整个房地产产业价值链上的负债比例，至少应该是70%以上。房地产企业的负债比例太高，就导致我们个人的负债率太高，解决的办法有几点。第一，大家可以通过股票市场改善。第二，我们的私募股权基金，前阶段吴晓灵副行长提出要发展私募房地产信托基金，成为负债表很好的工具。第三，银监会已经开始放开，从2005年就想做了，就是房地产信托基金，据最新的消息，银监会已经同意两个机构开始试点了。房地产公司上市，私募股权基金都是直接的投资，既能解决流动异性的压力问题，同时又能从整体上改变房地产资产中的负债结构，四大金融产品和金融工具如果全面地推出，中国的房地产泡沫完全不叫泡沫。

　　单伟豹：我说两句，香港150多年没有私有化的土地，全是租用的，后来中国大陆的政策也是依据香港制定的，如果政策和习惯在没有大的问题的前提下，我坚决反对要动，除非对整个社会和经济发生巨大的影响，才会思考私有化。在我的感觉上，既然现有的制度没有重大的缺陷，我是绝对反对私有化的。

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