首先感谢西安晚报给我们这样一个机会，参加这样一个座谈会。西安市的媒体对于房地产的关注是越来越高了，因为现在房地产的产业成为国家整个经济发展的一个支柱产业。我们中登集团实际上说起来不是一个纯的房地产的企业，中登集团主要的两个产业，一个是石油化工，一个是房地产。中登集团原来在上海地区的发展主要是以石油化工为主的。跟长庆油田的合作，跟陕北油田的合作，所以说才进入到西部。进入西安地区大概是在95年，95年进入西安以后，通过我们在西部地区的能源行业、石化行业的发展，我们也看到了西安房地产的前景。


　　我们的公司有两个特点，在西安的房地产开发已经有四个项目，我们开发的第一个项目实际是在未央湖别墅区那一块，我们当时准备有一个大面积的别墅开发。现在我们在那儿开发的美式的标志别墅，工业化生产的标准别墅。这个项目我们在北经济开发区建设了工业区，准备大规模的在那生产，集团去美国考察，准备引进美国的经验，后来由于国家对别墅项目的严格控制，我们公司就把别墅项目的开发搁置，后来我们在北郊开发了一个标准写字楼和商住楼，像中登大厦项目，是7万多平方米的，另外还有一个商住。我们这一块的地和项目就在西北管道局的对面，当时开发的时候这个项目是2001年开始进入的，当时我们主要看好长庆油田在北郊，尤其现在北郊的发展大家也可以看到。



上海中登集团房地产事业部总经理张河


　　2004年，我们在北郊开发了中登家园（查看地图）这个项目，这个项目是北郊当时第一拍，在国家“8·31大限”之后，北郊经济开发区拿出第一个地拍卖，当时北郊的土地卖到100多万，我们当时拿这个地，现在是一个20万平方米的小型楼盘，跟外地大型的知名房地产企业相比，我们算是一个小型的项目。但是这个项目的开发也考虑到西安房地产的整个发展的形势和借鉴上海房地产开发的经验。我们开发这个项目因为在当时在西安地区拍卖这个土地，土地的成本比较高，我们本着尽量想方设法降低土地成本的，我们的楼全部是小栋高层，我们一共是5个高层，这样可以大大的降低住宅的密度，我们的绿化率达到50%以上，我们的楼距比较大，我们在楼中间也可以修建大型的地下停车库，这个是北郊现在唯一一个配备有大面积的停车库项目。从长期来看，将来住宅项目的配套设施是否完善，是住房下一个发展的热点。你这个小区好不好，你配套是否完善，车库是一个首选。将来家庭除了买房之外，停车是一个大的难点。我们的停车位单层可以达到800户左右，我们的车库的层高设计到5.2米，如果小区的使用量增大了，我们可以把车库面积翻一番。这是我们开发的第二、第三个项目。


　　第四个项目是2006年10月份在北郊拿了一个拍卖土地。也是在西安房地产行业，在北经济开发区是一个热点，当时参加的有很多外地大的房地产的开发公司，四块土地经开集团拿了三块，我们拿了一块当时的价格也不低，比04年的土地一亩贵了60万，这是中登文景时代项目。目前我们的规划已经确定了，我们是本着高层为主，我们这个小区的用地西面和南面都临马路，这个是西安市政府新的行政中心的特点，对面是白化林居，对面是绿地的地块，西面是省政府的机关家属院，西南角是经开区。我们这个十字路口中心地带大概有10万人居住，可能将来成为北郊相对集中的地方，我们准备在这里搞一个大型的商业点。这次车库设计仍然是尽量满足客户的需求，增加车库的建设。


　　通过我们在西安的几个房地产项目的开发，我们有这样的一些感受。前面几个老总也谈到了，西安的房地产是比较稳定的，我觉得到这来的外地房地产的开发公司都可以感到西安人买东西比较慎重，到这来炒房、投资性的相对比较少，不是没有，尤其在我们的楼盘中我们现在感受到陕北地区、甚至山西，甚至宁夏到这里投资买房数量大大增加，我们目前的两个项目客户群体主要是长庆油田，他们的总部在西安，所以购买力很强。在他们的带动下，当地的投资性买房的都到这。但是西安的房地产价格还是比较稳定的，这是西安房地产发展的健康的基础。房价跟股市一样，如果背离了本身发展的规律，炒个很高，其实对开发商来讲也不是有利的。因为价格的高低是双刃剑，可能使房地产开发走上一个被动的局势。


　　我们经过在西安这几年的开发，在西安做房地产开发。一个是，项目要做实在，客户群体要找好。另外热点地区要选好。我们中登集团在西安一直扎根北郊，有人说南郊很好，但是我们一直没有选南郊。从北郊选的四项目来看，我们是选对了。我们看好北郊地区在西安将来的作用。从目前来看，公司的选择还是正确的。


　　【主持人】：刚才张总说，中登集团一支是扎根在经开区，而且对经开区的房地产市场非常看好。


　　【张河】：


　　对于北城的地产而言，当时有些人希望把市政府迁到北郊，有的希望把市政府迁到南郊，从南郊的发展来看，现在远远领先于北郊、西郊、东郊，作为政府来考虑，不仅仅是考虑几个房地产商的问题，而且要考虑城市的发展。后来西安市政府确定到北郊以后，对于北郊整个的发展起了一个至关重要的作用。现在老百姓买房，我们是卖房，我们心里最清楚，房子的好坏应该在买房占到50%，配套的好坏也占到50%。配套有几个大的方面：房屋的配套，一个是小区本身自己的配套，这是小配套，主要是大配套。一个是城市的基础设施配套，这是一个最大的配套，比如说供热、供电、供水，道路、医院、教育、文化设施等等这些都属于基础设施配套，是属于政府投资的，不是哪一个开发商可以取代的。像中海地产刚才的大型的开发，学校可以自己盖。而我们这次的项目，中登家园就在西安中学附近，是原来陕西省的重点中学。我们新的中等文景时代项目，经开区把西安交大中学引进到北郊，花了两亿元，我们的住户孩子上学不需要过马路，在小区开个后门就可以上学。配套是买房子最主要的一个问题，而配套的好坏其实不是由我们决定的，而是由政府的投入决定的。政府想往哪投是政府的政策决定的，原来在桃园南路，还有现在的中海华庭（查看地图），这两个地拍卖的时候都是老机场，这块的配套是比较差的。锦园世纪和省委家属院在一块儿，他那块的路修的非常快，也非常宽，那边是新的高新区管委会，这些地方的投入不是我们投，而是政府投。今年市政府准备在北郊投入170亿元，我估计西郊、北郊、东郊都投了，从这可以看出北郊的发展是有潜力的。华商报上个星期开了一个北郊发展论坛，也谈到北郊的发展情况。我们当时就说北郊发展有一些因素是双刃剑，比如说地铁，地铁现在是卖房的热点。地铁的开通对于北郊、南郊的房产都是双刃剑，地铁拉近了两个地区的距离，如果哪个地方发展的好，大家就往哪儿去。如果北郊的房子特别好，长安县过来买房也就半个小时。如果你的房子盖的不好，我就到长安县买房了，所以配套是双刃剑。


　　总体上来讲，北郊的发展我觉得是受到市政府的北迁、北客运站的建立的影响，更重要的是需要我们开发企业在每做一个项目的时候都要扎实，不能辜负基础配套。我们陆陆续续进入的大企业都看中北郊的发展，有绿地、经发、中登集团等5家单位，北郊的发展其实也就是靠每个项目做好做精，然后和西安市政府配套结合在一起，反映这个地方的好。不是别人把树都种好了，这次绿地拿地我们非常的惊喜，这一块就连成一片了，我们希望向他们学习，尽量的把这个地区的每个项目做好，使这个地区成为一个经典、热点的地区。


　　随便讲一点自己的看法，谢谢大家！